Zwischen 2014 und 2019 haben immer weniger deutsche Städte und Gemeinden den Grundsteuer-Hebesatz erhöht, heißt es in einer Studie des Beratungsunternehmens EY. Im Corona-Jahr 2020 hat jede zehnte Kommune die Steuer nun angehoben. Dieser Trend dürfte anhalten, meinen die Experten.

Die Grundsteuer ist neben der Gewerbesteuer die wichtigste Einnahmequelle der Kommunen. Im Jahr kommen bundesweit mehr als 14 Milliarden Euro zusammen. Zwischen 2014 und 2019 sei der Anteil der Kommunen, die den Grundsteuer-Hebesatz erhöhten, jedoch gesunken, heißt es in einer Studie, die am 12.8.2021 von der Beratungsgesellschaft Ernst & Young (EY) vorgelegt wurde – im Corona-Jahr 2020 erhöhte sich dieser Anteil gegenüber dem Vorjahr um einen Punkt auf nun zehn Prozent.

"Allzu viele Möglichkeiten, ihre Einnahmesituation zu verbessern, haben die Kommunen nicht", erklärte Mattias Schneider, Leiter des Bereichs Government & Public Services bei EY. Wer nicht wolle, dass wichtige Gewerbesteuer-Zahler abwandern, werde zunächst die Grundsteuer heraufsetzen. Schneider geht davon aus, dass die Krise auch in den kommenden Jahren noch weitere Grundsteuererhöhungen in den deutschen Städten und Gemeinden auslösen wird.

Grund- und Gewerbesteuer werden von den Kommunen über die sogenannten Hebesätze festgelegt. Die Grundsteuer – in diesem Fall die Grundsteuer B – wird auf bebaute und bebaubare Grundstücke erhoben und von den Eigentümern bezahlt. Die können sie auf ihre Mieter umlegen.

Grundsteuerbelastung: Anstieg im Südwesten am stärksten

An der Spitze bei der Pro-Kopf-Grundsteuerbelastung liegt der Stadtstaat Bremen mit 302 Euro, gefolgt von Hamburg mit 260 Euro, ermittelte EY. In Bayern wurden im Schnitt 139 Euro fällig.

In Baden-Württemberg haben die Bürger der Studie zufolge 2020 deutlich mehr Grundsteuer gezahlt als zuvor: Durchschnittlich 162 Euro wurden fällig, das sind fünf Euro mehr als 2019. Trotzdem blieb das Bundesland im Südwesten damit noch unter dem Bundesschnitt von 172 Euro – drei Euro mehr als im Vorjahr. Niedersachsen liegt da sehr nah dran mit aktuell 179 Euro.

Deutlich niedriger als im Westen ist die Grundsteuerbelastung im Osten: So zahlte beispielsweise in Brandenburg im vergangenen Jahr jeder Einwohner im Schnitt 108 Euro (Vorjahr 107). In Sachsen, dem ostdeutschen Land mit der höchsten Steuerbelastung, waren es 125 Euro (Vorjahr 123).

Die Kommunen in Nordrhein-Westfalen (NRW) erheben die höchsten Sätze aller 13 Flächenländer in Deutschland, wie aus der Analyse weiter hervorgeht. Die durchschnittliche Grundsteuerbelastung lag dort im vergangenen Jahr bei 212 Euro.

Von den 50 Kommunen mit den höchsten Hebesätzen liegen 32 in NRW

Knapp zwei Drittel (65 Prozent) aller NRW-Kommunen haben im vergangenen Jahr ihre Grundsteuer-Sätze angehoben, was zu einem durchschnittlichen Anstieg um elf Prozent führte.

Von den 50 deutschen Kommunen mit den höchsten Hebesätzen liegen EY zufolge 32 in Nordrhein-Westfalen. Der NRW-Durchschnitt belief sich Ende 2020 auf 547 Prozent. An zweiter und dritter Stelle folgen Hessen mit 476 Prozent und das Saarland mit 431 Prozent. In Betrachtung der Flächenländer veränderte sich der durchschnittliche Grundsteuer-B-Hebesatz in Hessen gegenüber 2019 am deutlichsten mit plus 15,6 Prozentpunkten.

Zum Vergleich: Im deutschen Durchschnitt waren es nur 384 Prozent. NRW-Spitzenreiter war Bergneustadt im Oberbergischen Kreis mit 959 Prozent, den niedrigsten Satz hatte Verl (Kreis Gütersloh) mit 190 Prozent.

Bundesweit wies zum Ende des vergangenen Jahres die hessische Gemeinde Lautertal mit 1.050 Prozent den höchsten Grundsteuerhebesatz auf, gefolgt von den hessischen Kommunen Offenbach am Main (995 Prozent) sowie Nauheim und Ringgau (jeweils 960 Prozent).

Jede dritte Kommune in Deutschland mit plus 400-Prozent-Hebesatz

Der Anteil der deutschen Kommunen mit einem niedrigen Hebesatz zur Grundsteuer B (von unter 300) ist gegenüber 2005 von 22 auf aktuell nur noch vier Prozent gesunken.

Im gleichen Zeitraum ist der Anteil der Kommunen mit einem hohen oder sehr hohen Hebesatz zur Grundsteuer B (von mehr als 350 Prozent) von 20 auf 75 Prozent sprunghaft angestiegen. Jede dritte Kommune in Deutschland hat inzwischen einen sehr hohen Hebesatz von mehr als 400 Prozent – Tendenz steigend, heißt es in der Studie.

64 Prozent der deutschen Städte und Gemeinden haben EY zufolge zwischen 2010 und 2015 den Hebesatz erhöht. Von Jahresende 2015 bis 2020 waren es 42 Prozent der Kommunen. Die meisten Erhöhungen gab es im Jahr 2011, als jede dritte deutsche Kommune die Grundsteuer erhöhte. Gar keine Grundsteuer zahlen mussten die Eigentümer im vergangenen Jahr in 13 deutschen Kommunen: sieben in Rheinland-Pfalz, fünf in Schleswig-Holstein und eine in Baden-Württemberg.

Die neue Grundsteuer: Steigen die Hebesätze nach der Reform?

Ab 2025 muss die Grundsteuer für Immobilienbesitzer neu berechnet werden. Das schreibt das Bundesverfassungsgericht vor, weil derzeit mit veralteten Werten gerechnet wird. Doch wer bald wie viel zahlt, ist noch offen. Viele Hauseigentümer fürchten, dass ihre Grundstücke künftig deutlich höher bewertet werden – und daher auch viel mehr Grundsteuer anfallen könnte.

Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) geht eigentlich davon aus, dass die Städte und Gemeinden die Hebesätze für die Grundsteuer B so gestalten werden, dass die Bürger nicht stärker belastet werden als vor der Reform. Doch die Unsicherheit bleibt. Erik Uwe Amaya, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland Westfalen, sagte Anfang 2021: "Nach dem neuen Grundsteuermodell des Bundes droht Eigentümern und Mietern eine Steuerexplosion."

Und die "Grundsteuer C" für baureife, aber unbebaute Grundstücke sieht sogar die Möglichkeit noch höherer Hebesätze vor.